Den ekonomiska krisen i Sverige orsakades inte av ett ras för exporten utan berodde till stor del på fastighetsbranschens uppgång och fall. Bankerna ville i mitten av 80-talet öka utlåningen och började då belåna främst kontorsfastigheter med stigande priser som följd. Om denna process har professor Dwight M Jaffee vid University of California skrivit boken Den svenska fastighetskrisen (SNS förlag, 107 sidor) på uppdrag av SNS.

En stor del av boken handlar om bostadsbyggandet som visserligen nu bidrar starkt till krisen men som inte var den utlösande faktorn. Författaren menar att det inte generellt finns några belägg för att det förekom en överproduktion av bostäder under 80-talet. Sådana tendenser fanns bara på vissa orter med svag befolkningsutveckling.

Fastighetskrisen i Sverige är enligt författaren ett skolexempel på Wicksells och Fischers konjunkturteori. Det hela börjar med att de fundamentala faktorerna för investeringar i kommersiella lokaler är gynnsamma. En viktig sådan faktor är att antalet kontorsanställda ökade med 3 procent om året under 80-talet. Orsakerna till detta var främst en expansion för banker, försäkringsbolag, fastighetsföretag och konsulter. Aven ytan per anställd ökade genom den ökade användningen av tekniska apparater. Sverige har idag sannolikt den högsta ytstandarden i världen.

Den ökade efterfrågan höjer fastighetspriserna vilket skapar förväntningar om ytterligare prisstegringar som i sin tur skapar en spekulativ efterfrågan på fastigheter. Även nybyggandet ökar - officiell statistik tyder på en fördubbling i volym under 80-talet. Trots detta svarade sektorn "övrig fastighetsförvaltning" vid sin topp 1989 för byggnadsinvesteringar motsvarande endast 0,9 procent av BNP.

När sedan de fundamentala faktorerna blir ofördelaktiga minskar efterfrågan på kontor och processen går i motsatt riktning med kris som följd. Författaren avvisar tanken att krisen beror på en omotiverad spekulationsbubbla men medger att bankernas expansiva utlåning bidrog till allvarliga överdrifter.

Mot denna betoning av de "fundamentala faktorerna" kan man invända med hjälp av författarens egna uppgifter i boken. I Stockholm steg de nominella kontorshyrorna med 260 procent från 1980 till 1989. I Europa steg de med 220 procent med en utplaning 1990-91. Den svenska hyresstegringen var drygt 90 procent i reala termer. Ingen kan ha inbillat sig att en sådan real hyreshöjning kan pågå särskilt länge. Redan 1989 var den nominella stegringen betydligt mindre än tidigare, vilket visar att "svårigheterna" uppstod långt tidigare än de av författaren redovisade fundamentala försämringarna i form av sjunkande BNP och stigande arbetslöshet som uppträdde först 1991.

Trots den på lång sikt orealistiska hyresutvecklingen uppstod rena excesserna vad gäller prisstegringarna på kontorsfastigheter i Stockholm. Priserna steg mellan 1980 och 1990 med 790 procent. I Europa var prisstegringarna "bara" 290 procent. Fastighetspriserna i Stockholm steg två och en halv gång snabbare än hyrorna - i Europa endast 20 procent snabbare. De svenska fastighetspriserna fortsatte att stiga även 1990 trots att hyrorna då hade börjat sjunka!

Fastighetspriserna hade i slutet av boomen ingen som helst realistisk koppling till den i sig kraftigt upptrissade hyresnivån och det var bara en tidsfråga när denna bubbla skulle spricka. Det behövdes ingen försämring av de "fundamentala faktorerna" för att detta skulle inträffa. Tvärtom var kraschen i fastighetssektorn en viktig utlösande faktor för den kris i den fundamentala samhällsekonomiska utvecklingen som vi fortfarande lider av. Nyckeln till denna mekanism finns i banksektorn.

Under början av 80-talet sjönk bankernas lönsamhet. När utlåningstaken avskaffades 1985 ökade bankerna sin utlåningsvolym med 50 procent, vilket på kort sikt ökade lönsamheten. Lånen gick sannolikt i stor utsträckning till fastighetssektorn - men någon statistik produceras inte med denna uppdelning (en bidragande krisorsak!). Här fanns säkerheter i form av inteckningar vilket prioriterades i bankregleringen. Lån gick också till finansbolag med säkerhet i dessas aktier. Ett korthus byggdes upp.

När realhyrorna började sjunka 1989 var loppet kört. Då bortföll alla motiv för en fortsatt prisstegring på fastigheter. Och utan prisstegring (och i viss mån hyresökning) räckte inte reavinsterna från fastighetsförsäljningar till för att betala räntorna på hela beståndet. Långivarna började då få svårigheter. Finansbolaget Nyckeln gick i konkurs i september 1990. Bankernas säkerheter för lånen till Nyckeln var aktier i fastighetsbolag med tvivelaktigt värde.

Resultatet blev kreditförluster, vilka sedan steg i rasande takt. Bankerna minskade då långivningen ännu mera. Det drabbade även vanilga företag som inte kunde få normala rörelsekrediter. Konkurserna började öka och då drog bankerna in krediterna från företag vars kunder gått i konkurs. Följden blev att tiotusentals företag gick i konkurs varje år efter 1990. Arbetslösheten ökade. Då började svenska folket spara som aldrig förr. I stället för att få hjälp av en ökad privat konsumtion drabbades företagen på hemmamarknaden av minskad efterfrågan. Arbetslösheten ökade ännu mer, vilket ökade statens budgetunderskott. Den effekten fick också statens stöd till bankerna. Då höjde staten skatterna och ännu fler blev arbetslösa genom den sjunkande efterfrågan.

"Liten tuva stjälper ett stort lass" genom finansiell instabilitet - det är en slutsats som man kan dra av boken om den svenska fastighetskrisen. En allvarlig tankeställare är också den okunskap om grundläggande fakta och samband som demonstrerats under krisen. Inte ens dåvarande Bankinspektionen visste vad som pågick på det egna tillsynsområdet. Statistik saknades och den ekonomisk-politiska debatten koncentrerades i stor utsträckning på kronans växelkurs.